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淺析離婚訴訟中按揭房產(chǎn)的處理方式

近年來(lái)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷提高，按揭購(gòu)房已為越來(lái)越多的人購(gòu)房的一種方式。在離婚訴訟中涉及按揭所購(gòu)房屋的分割或分割房屋增值部分是夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題，目前我國(guó)法律和司法解釋對(duì)此沒(méi)有明確具體的規(guī)定。濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲兵律師根據(jù)近年來(lái)代理的不少離婚案件大致總結(jié)為以下幾種情形。

第一種情形：婚前一方個(gè)人出資，按揭購(gòu)買(mǎi)，婚后共同還貸離婚時(shí)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。房屋是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方有權(quán)分配該財(cái)產(chǎn)部分。增值部分具體分割辦法為：一、貸款已經(jīng)還完時(shí)為房屋市場(chǎng)價(jià)減去購(gòu)房合同價(jià)，所得數(shù)額再除以購(gòu)房合同價(jià)得出房屋的增值率。共同還貸部分除以2乘以房屋的增值率得出夫妻一方所應(yīng)該分的房屋增值部分。然后夫妻一方所應(yīng)該分的增值部分加上夫妻共同還貸部分除以2的值就是夫妻一方應(yīng)該分得的共同財(cái)產(chǎn)部分；二、貸款未還完時(shí)房屋的增值部分應(yīng)該為房屋市場(chǎng)價(jià)減去未還貸款部分然后除以房屋合同價(jià)，得出房產(chǎn)凈增值率，凈增值率乘以夫妻一方的還貸部分就是夫妻一方應(yīng)該分得的增值部分。共同還貸部分指的是非房產(chǎn)，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

第二種情形：夫妻雙方婚前共同出資，按揭購(gòu)買(mǎi)，婚后共同還貸離婚時(shí)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的按揭房屋。不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；在分割此類(lèi)共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，首先由夫妻雙方協(xié)商，協(xié)商不成的夫妻雙方競(jìng)價(jià)，價(jià)高者取得所有權(quán)，給另一方以合理補(bǔ)償。其次，一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋做出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。最后，雙方均不主張的人民法院應(yīng)當(dāng)明確房屋價(jià)值，按市場(chǎng)價(jià)（評(píng)估價(jià)）計(jì)算，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算，即該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按揭的債務(wù)為夫妻共同債務(wù)；再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分，如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。因?yàn)榉慨a(chǎn)首付款、已還銀行貸款本金和離婚時(shí)已付房款所占房產(chǎn)比例的增值部分屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)?shù)攘糠峙洹?/span>

第三種情形：是夫妻雙方婚后按揭購(gòu)買(mǎi)，離婚時(shí)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的按揭房屋。依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑谑艞l的規(guī)定，也是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。無(wú)論房產(chǎn)證上是夫妻一方的名字或者是夫妻雙方的名字均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。分割方法同第二種情況。

第四種情形：還有一種是離婚時(shí)尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的按揭房屋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：購(gòu)買(mǎi)福利性政策房屋、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房這三種房屋的，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接作出判決。