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濟(jì)南離婚律師:離婚糾紛中“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)如何分割
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離婚糾紛中小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何分割

在一些離婚案件中,不同程度地存在著當(dāng)事人企圖通過法院裁判文書的形式使小產(chǎn)權(quán)房得到合法確認(rèn)的情形。小產(chǎn)權(quán)房問題成因復(fù)雜、數(shù)量龐大、涉及利益面廣又較為敏感,國家有關(guān)部門雖三令五申禁止開發(fā)但仍未完全阻止其蔓延。小產(chǎn)權(quán)房對(duì)農(nóng)村土地的侵蝕和對(duì)農(nóng)民根本利益的危害本文在所不論,在當(dāng)前各省廣泛開展土地確權(quán)登記的背景下,結(jié)合司法實(shí)踐,本文重點(diǎn)探討離婚糾紛中小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何處理的問題。

一、問題的提出

小產(chǎn)權(quán)房這一稱謂并非法律術(shù)語,它是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個(gè)人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以,小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓目前無法得到法律的認(rèn)可,但因各種原因小產(chǎn)權(quán)房漸成規(guī)模已成為不爭的事實(shí)。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在快速推進(jìn),且正在進(jìn)行新一輪的土地確權(quán)登記,《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第28條賦予了法院法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力,所以法院如何處理離婚糾紛中小產(chǎn)權(quán)房的分割問題不容忽視。

二、小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何處理

案例:AB皆為城鎮(zhèn)戶口,二人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買某村村民C位于自家宅基地的小產(chǎn)權(quán)房一處,并與C簽訂了房屋買賣協(xié)議,后AB夫妻感情破裂,對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的分割無法達(dá)成協(xié)議,遂訴至法院要求離婚。對(duì)于本案中小產(chǎn)權(quán)房如何分割的問題,主要有以下幾種觀點(diǎn):

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,雖然案例中的夫妻并未取得房屋的所有權(quán),但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《婚姻法解釋二》)第21條規(guī)定:離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。為避免當(dāng)事人的權(quán)益處于不確定的狀態(tài),應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件實(shí)際情況,判決由一方當(dāng)事人使用,并由使用的一方給予另一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,現(xiàn)行法律及政策的精神禁止農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房基于買賣、互易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng),其基本的價(jià)值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度,以保護(hù)耕地。而在離婚糾紛中,對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)的分割,并不會(huì)產(chǎn)生市場流通的后果,所以對(duì)于涉案房屋應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行分割。根據(jù)《物權(quán)法》第31條規(guī)定:依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,處分該物權(quán)時(shí),依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。故即使法院對(duì)房屋進(jìn)行了分割,因無法進(jìn)行登記,涉案小產(chǎn)權(quán)房也無法進(jìn)入市場流通。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,因國家土地管理法和相關(guān)政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣,雖然案例中的夫妻與C簽訂了房屋買賣協(xié)議,但該協(xié)議因違反法律和國家政策的禁止性規(guī)定而無效,AB并未取得房屋的所有權(quán),故對(duì)案例中的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)不予處理。

濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師贊同第三種觀點(diǎn)。首先,雖然《婚姻法解釋二》第21條對(duì)于尚未取得所有權(quán)的房屋應(yīng)如何處理作出了規(guī)定,但該規(guī)定是建立在爭議房屋有合法來源基礎(chǔ)上的,案例中夫妻二人與C簽訂的房屋買賣協(xié)議因違反法律規(guī)定而無效,AB并不具有房屋的所有權(quán),故判決由夫妻一方使用顯然不當(dāng)。其次,如果法院對(duì)涉案小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割,以裁判文書的形式確認(rèn)夫妻一方對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán),勢(shì)必會(huì)干擾國家對(duì)農(nóng)村土地的管理,引起新的糾紛甚至是新一輪離婚潮。正確的做法應(yīng)是應(yīng)宣告買賣協(xié)議無效,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不予分割。如此不僅能與法律規(guī)定以及國家政策保持一致,還能以案例的形式進(jìn)行法律宣傳,起到在一定程度上禁止小產(chǎn)房買賣的效果。

三、區(qū)別對(duì)待:以不予分割為原則

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房,因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同,其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣,有建在農(nóng)民宅基地上的,也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購房協(xié)議得到的,也有因贈(zèng)與、繼承得到的等等。

有文章指出,因舊村改造、拆遷安置而建成的小產(chǎn)權(quán)樓房因不是建設(shè)在農(nóng)民個(gè)人宅基地上,而是建在村集體土地上的,所以此種類型的小產(chǎn)權(quán)樓房在當(dāng)事人雙方平等自愿簽訂房屋買賣協(xié)議且基層村組織同意的情況下,可以認(rèn)定為有效。濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)曲律師認(rèn)為,此觀點(diǎn)有待商榷。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)特征在于其所占用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓,小產(chǎn)權(quán)房不得進(jìn)入房屋買賣市場自由流通,而并非建設(shè)于宅基地還是集體用地上,況且宅基地本身就屬于農(nóng)民集體所有。如果認(rèn)定合法則有可能形成開發(fā)商先建設(shè)樓盤,再通過本村村民向外銷售小產(chǎn)權(quán)樓房的情形,擾亂國家對(duì)土地的管理秩序。

在國家尚未出臺(tái)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房處理政策的前提下,法院在審理離婚糾紛中涉及小產(chǎn)權(quán)房分割時(shí),應(yīng)根據(jù)案件的不同情況,以不予分割為原則,在有充分證據(jù)證明小產(chǎn)權(quán)房確為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)再行分割。例如:對(duì)于因繼承而獲得的小產(chǎn)權(quán)房,屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,因具有合法來源,法院應(yīng)依法予以分割;對(duì)于因受贈(zèng)與而獲得的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)嚴(yán)格審查贈(zèng)與合同的效力,如果表面為贈(zèng)與實(shí)為買賣的贈(zèng)與合同應(yīng)依法宣告無效。

 

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