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違章建筑的租賃合同效力

所租賃之物，竟是違章建筑？參與租賃事宜的幾個(gè)當(dāng)事人面面相覷。

    違章建筑是指“未經(jīng)有關(guān)部分審查批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)或雖經(jīng)批準(zhǔn)，但批準(zhǔn)的內(nèi)容違法而占地所建、擴(kuò)建和改建的建筑物”。沒有辦法專門撰文探討違章建筑的前因后果，論文的限制太僵硬，以博文的兼容和簡(jiǎn)易性而論，聊聊違章建筑則顯得輕松些。

    參考“中外民商裁判網(wǎng)”一則文章“違章建筑的物權(quán)效力----以違章建筑的物權(quán)效力對(duì)租賃合同影響”，兩則案例：

    [案例1]  北京市石景山某農(nóng)工商公司訴北京某公司、金某租賃合同糾紛一案中，被告租賃原告汽車修理廠院落及房屋，被告在承租的院落中建房，從事房屋出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)而被強(qiáng)制拆除。原告訴至法院要求解除并確認(rèn)其所簽訂的協(xié)議無效。最后一審、二審法院均認(rèn)定由于原被告所簽訂的土地租賃合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

    [案例2]  北京市通州某化工廠訴趙某租賃合同糾紛案，被告租賃坐落在原告臨街門面房8間使用，經(jīng)原告同意，在其承租土地上建設(shè)房屋并使用。后被告以租賃物是違章建筑為由，要求確認(rèn)租賃合同無效。法院審理后認(rèn)為依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，法院判決違章建筑租賃合同有效。確認(rèn)租賃物為建筑在耕地上的違法建筑不影響租賃合同的效力。

    本文不對(duì)案例做任何實(shí)質(zhì)性評(píng)論，僅僅借助案例以現(xiàn)有規(guī)定闡述下個(gè)人看法：

    房產(chǎn)建筑類租賃合同，常因建筑的實(shí)體形態(tài)“扎實(shí)”地坐落在陽光下，過分依賴眼見為實(shí)的視覺效果，而忽略審核建筑的合法性。鑒于違法建筑具有先天違法性，臺(tái)灣王澤鑒區(qū)分，程序違建是指建筑物并未妨礙都市計(jì)劃書，建設(shè)者得依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照；實(shí)質(zhì)違建設(shè)是指建筑物無從依程序輔正，使其變?yōu)楹戏ㄐ越ㄖ铩?a href="http://www.peteryuan.net">濟(jì)南律師服務(wù)網(wǎng)

    既然是違法建筑，租賃市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中總難免觸動(dòng)法律暗礁，現(xiàn)行《商品房管理辦法》第六條明確規(guī)定，屬于違法建筑的房屋不得出租；不得出租的違法建筑若是出租了，租賃合同效力如何呢？迎面而來的是《合同法解釋二》，就合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，闡明是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，先擱置此強(qiáng)制性規(guī)定類別的爭(zhēng)議。

    依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，違法建筑物的租賃合同是無效的，在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的“房屋”（儒墨注，區(qū)別于廣泛的建筑物），未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。

    上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答中，也曾明確。未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。

    出租方有時(shí)未必能提供出產(chǎn)權(quán)證，但未必是違章建筑；當(dāng)然，若雙方對(duì)簿公堂，究竟是承租方提供證據(jù)證明其承租標(biāo)的是違法建筑呢？還是由出租方自證其是合法建筑呢？雖然其結(jié)果均是驗(yàn)證租賃合同的效力問題，要結(jié)合證據(jù)若干規(guī)定和庭審狀況了（不要忽視“庭審狀況”）。

    至于租賃合同若被判定無效，后果如何？合同法58條很明確，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

    而房屋租賃合同即使無效，租金或許依然要付，只是換個(gè)名稱而已；“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”。 

    即合同雖定性為無效，但相關(guān)費(fèi)用卻依然會(huì)借鑒為有效，無效合同的“有效履行條款”。